- 離婚して今の家に住む必要がなくなった
- 仕事を辞めてしまった
- 収入が減ってローンの支払が厳しくなった
こんな理由で、ローン返済中の家を売却したいと考えている方もいるのではないでしょうか？
住宅ローンが残っている家も、条件を満たすことで売却可能です。
この記事では、ローン返済中の家の売却に必要な知識や注意点、ケースごとの売却方法、売却せず賃貸に出す方法などを紹介していきます。ぜひ最後までお読みください。
家を売却するならローンを完済させる必要がある
住宅ローン返済中の家を売るときは、ローンを完済させなければなりません。理由は、ローンに抵当権が設定されているからです。
抵当権とは、金融機関が土地や建物などを担保にして、弁済を優先的に受けることができる権利のことです。この抵当権が残っていると、家を自由に売ることはできません。
住宅ローン返済中の家を売却をしたいときは、ローンを完済して、法務局で抵当権抹消の手続きを済ませる必要です必要です。
家の売却でまずはじめにすることは？
住宅ローン返済中の家を売却する際、押さえておくべきポイントが2つあります。
- ローン残高を確認する
- 家がいくらくらいで売却できるか確認する
それぞれ詳しく解説していきます。
ローン残高を確認する
ローン中の家を売却するとき、まず確認すべきことはローンの残高がいくら残っているかです。金額金額によって、売却して完済できるか、または追加で返済資金が必要となるのか、家の売却にはとてもに重要な情報です。
確認方法で最も確実な方法は、ローンを組んだ金融機関に直接問い合わせることです。金融機関に問い合わせる時間がない方でもできる確認方法は、多くの金融機関で毎年秋頃に発行される「年末残高証明書」を確認する方法があります。
「年末残高証明書」には注意すべき点があります。それは、年末調整や確定申告で原本の提出が必要となるため、提出すると手元残らなくなります。後で確認できるように、コピーを取って保管しておくことをお勧めします。
家がいくらで売却できるか確認する
ローン残高の確認と並んで重要なのが、自分の家がいくらで売れるか調べることです。ローン残高と売却予定額を比較して、どっちが高いのかで、売却の進め方が大きく変わってきます。
売却金額の相場を調べる方法は、お住まいの地域の不動産会社に尋ねるのが一般的です。時間がない方は、ネットで情報を入力し相場を調べる方法もあります。しかし、一部地域によっては、対応できないところもあるため、本気で家の売却を進めたい方は、不動産会社にお願いするのがおすすめです。
家を売却してもローンが残るオーバーローンの売却方法
オーバーローンとは、家を売却してもローンが残ってしまう状態のことをいいます。しかし、このようなオーバーローンでも家を売却することが可能です。ここでは主に次の3つの方法をご紹介します。
- 手持ち資金と合わせて完済する
- 住み替えローンを活用する
- 任意売却する
手持ち資金と合わせて完済する
家の売却額でローンを完済できない場合は、手持ち資金と合わせて完済する方法があります。オーバーローンのときの売却方法としては、最もシンプルだといえるでしょう。しかし、資金をたくさん持っていなければ難しいのが現状です。
住み替えローンを活用する
家を売却する理由には、以下のようなケースもあります。
- 転勤や転職で別のところに家を建てなければいけなくなった
- 家族が増えたことでもっと大きな家にしないと住みにくくなった
以上のような理由の場合は「住み替えローン」を使うことができます。
「住み替えローン」とは、オーバーローンのとき残ったローンと、新しく買った家の費用を合計して、その合計額を借入できるローンのことです。
住み替えローンは手持ち資金がない場合に便利ですが、審査が厳しく、金利も高くなるといったデメリットもあります。ほかにも売却と新居の購入は同時にする必要があることなど、手続きも複雑です。この住み替えローンをする際は慎重に判断する必要があります。
任意売却する
住宅ローンの支払が難しくなったとき、金融機関に相談して売却する方法があります。これを「任意売却」といいます。
ローンの支払が滞ると、通常は競売にかけられ、強制的に売却されるのが一般的です。しかし任意売却の場合は、競売よりも相場に近い価格で売却できる可能性があります。
ただし、任意売却すると信用情報にしばらく登録されてしまうため、今後の融資を受けにくくなってしまいます。可能であれば、別の方法を検討する方が望ましいでしょう。
家を売却して完済できるアンダーローンの売却方法
家を売却した金額が、ローン残高よりも多いケースをアンダーローンとよびます。この場合は、正しい手続きを踏めば、問題なく売却することができます。
アンダーローンの売却方法を確認しよう
アンダーローンの場合、売却方法は一般的に以下のような流れになります。
- 売却にかかる諸費用を調べておく（税金や手数料など）
- 仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 買主が決まり代金の支払が行われれば抵当権抹消と所有権移転の登記を行う
売却時にかかる費用には、不動産会社に支払う仲介手数料、登記などの際に司法書士に支払う費用、そして土地建物の譲渡所得にかかる所得税や住民税などの税金があります。売却後の生活も考え、費用がどれくらいかかるのか、事前に調べておくことが重要です。
また、実際に購入を希望される方がいた場合、物件を確認してもらう機会（内覧）があります。少しでも印象をよくするため、清潔感やにおいなど対策しておくことが望ましいでしょう。
家の売却にかかる税金の特例
家の売却で得た利益は譲渡所得として扱われ、所得税や住民税がかかってしまいます。しかし、マイホーム（居住用財産）を売却したときは、譲渡所得から最高で3,000万円まで控除できる特例があります。
この特例の適用を受ける条件の一例を以下に紹介します。
- 自分が住んでいる家を売る
- 売った年の前年か前々年にこの特例など受けていない
- 売り手と買い手が親子や夫婦など特別な関係ではない
詳しくは国税庁のホームページや税務署の窓口で確認できます。
参考：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例
ローンが残った家を賃貸に出すとき
ローン返済中の家を売却ではなく賃貸にするときは、まず金融機関に相談する必要があります。金融機関に相談せず勝手に進めるのは、住宅ローンの契約違反となるので、絶対にやってはいけません。
住宅ローンは、ローンの契約者が住むことを条件に成立するものです。賃貸への切り替えは、転勤など特別な理由がなければ行うことができません。この特別な理由に該当するかどうか、ローンを借りている金融機関に必ず確認するようにしましょう。
また、賃貸となればローンの種類も変わります。マイホームの住宅ローンより金利は高くなりますので、賃貸に出す際には、金利にも注意しながら慎重に判断するようにしましょう。
諸事情で家を売却するときの注意点
ローン中に離婚しても連帯保証人の義務はなくならない
家のローンが残った状態で離婚してしまった場合、アンダーローンとオーバーローンで対処方法が異なります。
アンダーローンの場合は、販売金額をローン残高に充当し、残った現金をお互いの話合いによって財産分与すれば解決することができます。
オーバーローンだった場合は、売却することで財産分与ができないため、夫婦のどちらかが、ローンを払いながら住み続けるケースもあります。しかし、離婚しても連帯保証人の義務はなくなりません。もし返済が不能となると、離婚した相手に支払の義務が生じてしまうので、注意が必要です。
共有名義の家は全員の同意がなければ売却できない
共有名義の家は、売却するときに、共有者の中で反対する方がいた場合、売却することはできません。離婚して、家の名義が夫婦の共有名義だった場合も、どちらかが反対の意志を示すと、売却ができなくなってしまいます。
まとめ
住宅ローンが残っている家も売却することはできますが、ケースによって注意すべき点もたくさんあります。家を建てるときは、一生住み続けると思っていても、長い人生の中で家を手放したくなることも多々あります。
家を買うことと売ることは、人生にとって大きな選択といえます。起こりうるそれぞれのケースに応じて、自分にとって何がベストなのか慎重に考えながら、関係機関とよく相談して、後悔しないような判断をしていきましょう。
最後までお読みくださりありがとうございました。
